都市計画制度とか、容積率とか

お正月のお休みも今日まで。
たいてい、年末はお節料理づくりやらあれこれでダメなので、年明けてから落ち着いて勉強してるのですが。
自分に課してた冬休みの宿題が終わらず、涙目になっております。爆

ブログ大賞に参加されてる、CHICALOGさんのブログ見て、用意周到だし、戦略的なので、めちゃくちゃ反省しました。
1Q NOTE

日々の積み重ね大事。
とりあえず、備忘録がてら、（一級試験にまつわる都市計画系の話に絡めて）吐き出しておきます。

1. 都市計画制度

例えば「地区計画」とヒトコトで言っても、大量に種類があって、最近の事例では組み合わせて再開発してたりするので、ひとつひとつ勉強なのですがぁぁ・・・

国土交通省のサイトに、都市計画制度の解説ページがあるんですけど・・・
いつも場所が超わかりづらくて、制度名を検索するしかたどり着けないので・・・

国土交通省ホーム＞政策・仕事＞住宅・建築＞住宅＞規制・誘導

こちらに、各制度のまとめが載っています。

一級建築士でもよく出題される都市計画制度（法規でなくてほぼ計画で出題）については、見ておくとよいかと。
注：事例の出題年数は、合格物語調べ

特例容積率適用地区（法57条の2）：事例　東京駅（H23、H28）

総合設計制度（法59条の2）事例：多数ありすぎて出題なし

特定街区（法60条）事例：聖路加病院（H21）、三井本館（H23）


特例容積率適用地区の注釈については、制度の概要をコピペしておきますが。。。

市街地の防災機能確保等のため、特例容積率の限度の指定の申請に基づき、要件に該当する場合は、特例敷地のそれぞれに適用される特例容積率の限度を指定する。

市街地の防災機能の確保等のため、火災の際の延焼防止等の機能を有する屋敷林や市民緑地等の未利用容積を移転することにより、これらの防災空間を確保しつつ、建築物の共同化や老朽マンションの建て替え等を円滑に進める。

えッ？
特例容積率適用地区って、市街地の防災機能確保等が目的なんですか？
とかって変にひっかかると、試験で貴重な一点を失うことになるので、注意です。。。（去年？のウラ模試で出題！笑）


はい。
この特例容積率適用地区なんですが。
JR東京駅の保存・復元目的と、大手町・丸の内・有楽町内の老朽化ビルの更新のために制定されて以来、他地域・地区に運用されてないことを憂いた国土交通省により、H24年にこの地区の運用指針が少し変わってるんですよね。
特例容積率適用地区の運用について（技術的助言）

いずれにしても、「未利用の容積率を移転」がキーワードなわけです。

2. 空中権

今回、日端先生の容積率の本を読んでいて理解したのですが。

日本では、空中権と呼ばれる権利が法律上にないので、地役権として設定している、という、民法上？不動産登記法上？というか、不動産用語？の宇宙語が飛び交うことになりまして。。。

不動産関係の用語が全くわからないワタクシ、ほんと涙目。
以下、一級建築士の試験上は不要な知識です。

ざっくりわかった範囲だと・・・

• 特例容積率適用地区の制度を使うと、未利用の容積率をその土地から離れている土地の所有者に譲渡することができる。
• 特定街区は、隣接している地区としか、未利用の容積率を受け渡しできない。
• 日本には、アメリカのような空中権という概念が法律上存在しないので、特定街区の割増し容積率分の床面積は、区分地上権とか、いろんなかたちで財務整理されている模様。
• 特例容積率適用制度により割増ししてもらった容積率分の床面積を、地役権としているらしい（東京駅事例、wiki情報なので不確定）。
• 特定街区の場合、施行区域内の各地区の工事の時期がズレても、その都度適合を求められる。

こんな感じでしょうか？
書きながら、ギモンだらけですが。笑

特定街区は、隣接地区同士での未利用容積率のやりとり。
特例容積率適用地区では、飛び地同士での未利用容積率やりとり。

こんなところが、今回わかった範囲です。
まだまだ勉強が足りません。汗

3. 都市計画法と建築基準法

各種都市計画系の制度は、なんとなく建築基準法の第3章に載ってる・・・くらいの認識ではと思いますが。

↓↓↓は、建築基準法による、容積率（法52条）の制限緩和制度です。

1. 総合設計制度（法59条の2：単一敷地）
2. 一団地の認定による総合的設計制度（法86条第1項：２以上の敷地）
3. 連担建築物設計制度（法86条第2項：２以上の敷地で、既存の建物がある場合）

容積率の緩和にまつわる制度でいうと、上記以外で出てくるナントカ地区とか、ナントカ地域とかは、全て都市計画法によるもの、なんですよね。
その中に、もちろん、容積率割増し緩和ができる地区計画も含まれますし、再開発系の制度も含まれます。

いわゆる「都市計画図」に掲載されている地域で、容積率の制限が周囲より飛び抜けて大きかったりする区域・地域は、全て都市計画決定されたものなわけです。
分かりづらいけど。

逆を言えば、
建築基準法による容積率割増し緩和に関しては、ノッポビルが建ってたとしても、都市計画図に反映されない。
当たり前か。


以上が、完全に仕事上の備忘録ですが。

敷地周辺を眺めてみると、いろんなことがわかりますね。

とりあえず、特例容積率適用地区と特定街区の違いとか、先の国土交通省の解説ページ読んだくらいじゃ、皆目検討つかないですねー（個人的感想）。
都市計画運用指針は、改めて読まないとと思う所存。

ひとまず、冬休みの宿題として、この本「建築空間の容積移転とその活用―都市再生を目指して」、読んでよかったです。