建築側から見た開発許可のはなし1 -都市計画法

このところ、都市計画法がワカラン！というヘルプが飛んでくることが多いので。
また少し記事書きます。

というか、過去に書こうとして、まとめ始めたこともあったのですがなかなかどっこい。
建築基準法をまとめること、と同じくらいに、多岐に渡る内容・・・

気負わず、ほそぼそいきます。


過去記事で、まぁまぁの内容のもの下記。

「区域区分」-市街化区域と市街化調整区域の違い-都市計画法

都市施設と都市計画施設の違い-都市計画法

都市計画制度（計画）と都市計画法（法規）

東京駅と特例容積率適用地区

ほかにもあるけど、読みづらいので・・・略。
遠巻きに、都市計画法をさらってる感がとってもしますね。笑


今回は、開発許可と建築にまつわる話。


普段確認申請業務をやっている方でも、開発許可関係の仕事をされてる方は割りとレア。

私の場合は、逆に開発許可まわりの仕事が多いので、確認申請をやる方がレア、なんですが。

ま、それは置いといて。

今年の5月ごろから私が仕事上やってたことと、先日知人から質問された内容がほぼ同じだったので、解説書いておきます。

まずもって、どんなときに開発許可が必要なのか、みたいな話とかしだすと、めっちゃ長くなるので、短めに。

都市計画法の開発許可、は、法29条。

泣く子も黙る、法29条です。
ある意味、建築基準法第6条より怖い開発許可。

法律で「許可」とあると許可を出す側に絶対的な権限がありまして、その許可に従わないとオナワチョウダイでございます。
裁判でも100％勝ち目なし。

他方、「確認」はゆるいです。
権限を持ったもの同士で、法律に適合しているかどうか、お互いに確認しあうわけですので。
もちろん「確認」に関して違反しても、オナワチョウダイですけどね。
（違いがわかりづらい例で申し訳ない）

ともあれ。

（開発行為の許可）
第二十九条 　都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（カッコ内略）の許可を受けなければならない。

ここで、開発行為とは、第４条より。

（定義）
第四条
１２ 　この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

だそうなんで。
タトエバ、市街化区域で開発区域が1,000㎡以上の開発行為（都市計画法29条第1項１号、施行令第19条）は、都道府県知事の許可が必要になります。


注意したいのは、開発の規模を問われるのは、あくまで土地の面積。
建築物又は特定工作物の建物の床面積は、開発許可には一切関係ありません。

先の例で言えば、建設予定地が市街化区域にあって、その用地の面積が1,000㎡を超えていなければ、建設予定の建物の床面積がどれだけ大きかろうが、なにしようが、開発許可は不要です。




建築基準法では、土地の面積ウンヌンよりは、主に建物の床面積や階数、建物高さ方向でアレコレ規定がかかる方が多いですよね。
もちろん、容積率、建ぺい率の前提には、敷地面積というものがありますが。

都市計画法では、その建物が建つ前提の「土地」について、都市の健全な発展のため秩序ある整備をしましょう、その上で建物を建てましょう、という話になってます。


また、建築では、一敷地に対して一建物というルールがありますが・・・

都市計画法の場合は必ずしもイチ区画又は一筆（いっぴつ：土地の数え方）だけに限らず、複数建物を建てる場合の複数の土地も、一つの開発区域としてまとめて開発行為をすることができます。

よくある建売住宅も、複数戸いっぺんに建つ時がありますよね。
開発行為として複数敷地をまとめて一回で許可を受けて整備し、確認申請は個々の建物で出す、みたいなイメージです。


そのあたりが、まずポカン・・・？
でしょうか。

建物建てるだけなのに、なんで開発許可が要るの？
そもそも開発許可ってナニ？
聞いたこともないけど？
みたいな話にはよくなりますが・・・


むしろ、建物を建てるための土地を、きちんとみんなで決めた都市計画というルールに沿って整備しましょう、が目的なんです。
そのために、その地域のルール（都市計画）に合ってるかどうか、合っていれば開発していいよ、の都道府県知事の許可。


この辺を理解すると、都市計画法第29条少し見通しがよくなるのかなと思います。

また、ぼつぼつ更新していきます。

つづき