高度地区と高度利用地区

ぺんぎんさん
「ぶっちゃけ、高度地区と高度利用地区ってどう違うかって、わかりずらいよねー
そもそもネーミングがよくないのかー」

過去に出題があったので、この二つに関して、解説します。



この二つの地区、名前が似てるけど、目的が全く異なる地区です。

建築基準法では、法58条、法59条に載ってますが、

そもそも、用途区域やら、こういったややこいナントカ地区の定義が書いてあるのは、都市計画法。

法令集の建築基準法58条、59条のところにも、参照条文として、都市計画法第8条、第9条とかって書いておくと、定義のところに飛びやすいです。


さて。
ぶっちゃけ、で言うと。

1 高度地区

単純に「建物の高さ」に関して設ける制限。

私自身は、低層住宅専用地域とかに定められる絶対高さ（建築基準法54条）みたいなものと理解していましたが、きちんと調べると、ほかにも種類があるようですね。

渋谷区ではこんな感じ。　こちら

北側斜線型、絶対高さ型など。
へぇ。
私も、勉強になります。

いずれにしても、日照や、通風、それから都市景観などに配慮して、「建物高さ」のみに関して定められるものです。

2 高度利用地区

はい。
ペンギンさんも、ネーミングがわかりづらい、ということで（ネタ）。笑

この場合の「高度」は、建物高さ、だけではなく、なんつーか、土地のスペック？に関してですかねー

キーワードは、容積率。
都市計画法においては、限られた土地をどうやって有効に利用するか？ということが大儀名分としてあります。

駅から近いとか、幹線道路沿いでアクセスしやすい、とか、そうゆうトカイでのハナシ。
人がアクセスしやすい、集まりやすい場所において、建物を高層＝容積率を上げて、もっと土地と空間を有効利用しよう！っていう感じですね。

容積率が高く設定される＝階数＆床面積が増える

ん？
なんでそれで有効利用？



例えば用途が事務所だったら。

床面積が多い方が、貸し床が多くなりますよね。

床面積が増えた分、賃料も増える。
ビル全体で考えると、10階建てより20階建ての方が、賃貸収益があがる。

限られた土地を、有効に利用する＝容積率を上げる＝増床分から収益が得られる

銀座中央通りの容積率が変更になって、資生堂ビルを皮切りに一斉に建替えがあったのも、この高度利用地区に指定されたからです。　こちら

トカイの建物が、どんどん高層になっていくのは、そうゆう理屈です。



指定した区域の中に、ポツネンと小規模の建物があっては、地域一帯として機能しなくなる場合もあるので、容積率の最低限度が定められたりします。

あわせて、防災などの観点から、適度に空地を取りたいために、建ぺい率の最高限度、壁面の位置も決めたりします。




どうでしょうか。
ぶっちゃけ？解説になってるかわかりませんが。


まとめ。
高度地区は、高さのみの制限。

高度利用地区は、土地を高度に有効利用しよう！てことで、容積率やらあれこれが指定。


えー
わからんと言う人、コメントください。